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新加坡零售业衰落 亚洲购物天堂不再?

近日,在整整5个小时里仅接待了一小撮顾客后,山姆•高和开始担心自己管理的体育用品店面LIV ACTIV。随着零售店不断逃离新加坡最为繁华的乌节路,LIV ACTIV最终也难免成为滚滚大潮中的一员。

新加坡曾经是商家的天堂。过去5年,投资者将高达100亿美元的资金投入到零售业。而今,随着经济的疲弱和游客消费的下降,零售行业开始衰退。在过去5年中,商业地产的总空间增加了10%,但空置率却从5%提高到了7.3%。在行业分析师们看来,这一数据还会继续上升。

“你一走进这个商场就会看到空置的店面。”44岁的高和表示,上个月他刚刚放弃了1/4的店面空间,用来降低成本。沿街而去,玩手机游戏的收银员随处可见,一些商家已经在购物中心安静的走廊里开设了迷你高尔夫球场。在一座购物中心,5楼的16个店面空间中有13个找不到租客。在人流不如乌节路密集的地区,找到商户的承租者更是老大难。在新加坡西部的城郊地区,开张营业的地下购物中心中超过2/3都处于空置的状态下。

海外金主不再

此前所有的乐观预测——国内经济可以维持稳定、这个城市国家550万人口的需求不会衰退、中国、印度和东南亚国家中产阶级游客的购买力将继续为新加坡的零售提供动力——如今都事与愿违,对新加坡而言,这绝不是小事一桩。批发和零售贸易与制造业是该国数一数二的经济增长点。同时,批发和零售贸易也是雇佣员工最多的行业。

全球经济的踯躅前行,让新加坡人开始勒紧腰带。而新加坡最大的金主之一——中国游客,随着放缓的国内经济和空前的反腐力度,也降低了对奢侈品的兴趣。在经济高奏凯歌的那几年,新加坡曾是中国“土豪”们的蜂拥之地。

近年来,中国国内新建了许多奢侈品商场,甚至在本土的热门旅游景点设立了免税店用以刺激消费和国内的旅游业。印尼、泰国和马来西亚的居民在国内也可以买到更加便宜的同类商品。比如一个Coach的包,新加坡的价格已经是东南亚邻国的两倍。CBRE的数据显示,曼谷和雅加达5年内零售空间增加了20%-25%,但闲置空间也随之下降。

“过去,许多富有的中国人习惯于在奢侈品上砸钱,但如今时过境迁,而且地区内的竞争也变得更加激烈。”商业地产服务公司Cushman & Wakefield研究总监Christine Li表示。对于新加坡,“我对这里的零售业感到悲观。”

零售商们“扩张太快了”

零售前景的恶化对新加坡商业地产的方方面面都带来了挑战——包括房地产开发商、房地产投资信托基金、乃至土地主。类似星狮地产(Frasers Centrepoint)、凯德集团(Capitaland)和会德丰地产(Wheelock Properties)等公司的股价在过去12个月中下跌了10%-20%。

2017年年底之前,新加坡新建成的零售面积将超过200万平方英尺,但要想找到承租的商户并不那么容易。不过,许多大型开发商由于涉及业务和地域较广,还能有对冲风险的空间。

“未来3年,你会看到供给继续保持强势。不过,尽管第一季度数据相对平稳,但你不会看到太多的收入增长。”马来西亚金英证券分析师Joshua Tan如是评论房地产投资信托。他表示,许多零售商都会给其对手提供类似的产品,对此他们非常苦恼。2016年3月,新加坡服装和鞋帽销售量同比下降3.5%,2月同比下降14.6%。英国服装品牌New Look和法国品牌Celio都计划在今年内关闭新加坡分支机构。

来自SG Debt Busters的赛斯·考克表示,今年迄今为止,向其征求建议的店主数量增幅高达23%,不是询问如何降低债务,就是询问如何处理破产问题。零售商们“扩张得实在太快了。”考克表示,“但现在情况开始恶化……随着中国经济放缓,一切都开始了。”

内部原因同样存在。为了给新加坡人提供优先就业机会,报酬丰厚的外派新加坡员工数量也开始减少。2016年,该国工资的增长速度预计将放缓2.5%-3%。

就业受阻、货币强势、旅游消费疲软、更多的新加坡人都开始在海外的商场购物——“我们无法与这些趋势抗衡。”Orchard Road商业协会执行主席史提芬•高和指出。

近来,许多新加坡人寄望于一年一度、持续10周的市场营销活动“新加坡大促销”。但要知道,折扣、减价的标语在新加坡早已无所不在。

美联储的加息行动也限制了新加坡国内的消费。抵押贷款咨询师表示,新加坡同业拆借利率每增加1%,一间中型公寓的房贷月供成本就会增加400美元。“我家人和我过去常常去购物……几乎每周都是。”支付抵押贷款的50岁店主Dino Ahmari表示,“现在我们每2个月才花一次钱。”