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“不良”房产拍卖量价齐升背后:银行坏账处置加速

司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场,其交易金额、数量、价格等信息具有重要价值。

今年以来,在法拍市场,一个变化正在悄然发生。近日,《天和网日报》记者从浙商资产管理研究院获取的数据显示,2016年以来,网络法拍涉诉房产一洗2015年的萎靡状态,出现"价量双增"的趋势。

"之所以会出现这种情况,原因在于银行不良资产出表速度加快,要通过法拍市场处置。"广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者解释道。

不良房地产拍卖量价齐升

如今,随着互联网的普及,网络司法拍卖日益成为司法拍卖的主流形式。

浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示,2016年3月,全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处,环比增长28.10%。3月,涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元,是2月成交额的2.1倍,创2016年网络司法拍卖成交的新高。

而从前3个月的对比数据可以看出,涉诉房产的起拍折扣率缓慢降低,3月份起拍折扣率为81.33%,为3个月连续下降的低点;另一方面,变现折扣率则大幅提升,3月份的变现折扣率为88.76%,环比增长4.63%,创3个月连续上升的高点。

"起拍折扣率之所以微降,一方面也是因为市场供给增加了,法拍的房产增加。"浙商资产管理研究院研究员冯美云对本报记者解释说。

但从需求端来看,投资者对于不良资产特别是涉诉房产需求相对旺盛,成交活跃,导致变现折扣率上涨明显,这个结果也最终体现在标的成交率的高升,3月份,其标的成交率为29.23%,环比增加6.81个百分点。

数据显示,江苏和浙江的变现折扣率再创新高,江苏省变现折扣率为88.80%,接近市场评估价的9折成交;浙江省变现折扣率为86.18%,环比增加7.16%,涉诉房产成交价格上涨明显。

"最终成交价格的上涨,也说明两个原因,一是房地产市场在回暖,二是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。"冯美云说。

据了解,在法拍过程中,通常会设定3个价格——评估价、保留价和起拍价。一般的做法是,将评估价下调20%作为起拍价,比如上述数据显示,起拍折扣率一般在80%左右,即起拍价为评估价的80%。对于保留价,如果竞买人的最高应价没有达到保留价时,该应价不发生效力,所以,为了避免流拍,委托人有时也会将保留价作为起拍价。

另外,数据还显示出,相比商业房产和工业房产,住宅房产的成交率最高,3月份的成交率达到35.85%。从起拍折扣率来看,住宅房产最贵,为市场估价的82.36%,从变现效果来看,住宅房产变现效果最好,整体以市场估价的的90.16%成交,创近年来市场成交的新高。

银行高压之下加大处置力度

如果再拿出2015年的数据做对比,则呈现出另外一种情形。"2015年拍卖的标的数量及最终成交的标的数量都是2014年同期的两倍,但是成交金额只有2014年的1.5倍。也就是说,2015年是房地产市场的一个低谷,今年则在慢慢回暖。"冯美云说。

"在去年,一处不良房产的拍卖次数可能只有3~4次就成交了,但今年可以拍到40~50次才最终成交,拍卖次数的增加必然推高最终的成交价格。"她说。

"未来涉诉房产的网拍供应量将继续增长,我们推断,之后一段时间内,不良资产特别是涉诉房产的成交价格将保持高位增长,特别是住宅房产的成交价格将继续保持坚挺态势,基于供应端价格的新低,有可能带动其他类别房产的成交全线增长。"浙商资产管理研究院分析称。

对于2016年以来网络法拍涉诉房产呈现出的"价量双增"现象,方伟忠表示,很大程度上是银行不良资产出表的速度在加快,所以要通过司法拍卖市场快速处置。

"的确是这方面的影响,"冯美云也说,随着银行不良率的攀升,银行的处置压力也在加大,而在银行的不良债权中,绝大部分的抵押物是房产或者地产,所以,势必要通过法拍市场快速处置不良房地产。

从4月底披露完毕的16家上市银行年报看,除了南京银行的不良贷款率逆势降低外,其余15家均出现不同程度的上升。其中,农业银行以2.39%的不良贷款率和2128.67亿元的不良贷款余额,位居16家上市银行之首。

在利润、拨备覆盖率、监管等多重压力下,各个银行也加大了清收、核销不良的力度。

比如,平安银行在年报中表示,通过一系列措施,平安银行加大不良资产清收处置力度,加大拨备及核销力度,2015年清收不良资产总额59.47亿元。

招商银行也表示,该行不良贷款生成增加,通过加快不良清收、核销及转让等综合处置措施,资产质量下行风险得到有效管控。

建设银行则表示,在全力处置不良资产,启动"奋战已核、颗粒归仓"专项活动,加大已核销资产追收力度。将审计结果充分运用到批量转让和呆账核销的各环节,确保不良资产日常管理尽职到位,处置过程依法合规。

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