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三大城市群和福建去库存效果明显 这20城房价上涨压力仍大

2016年,在大力去库存的政策指引下,哪些地方的去库存效果更为明显?

三大城市群+福建去化效果明显

上海易居房地产研究院发布的《70城住宅库存报告》(下称《报告》)显示,上半年,易居研究院智库中心监测的70个城市积极去库存,效果明显,库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。

这70个城市包括一线城市(4个):北京、上海、广州和深圳。二线城市(32个):长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、大连、哈尔滨、郑州、武汉、海口、重庆、成都、昆明、银川和乌鲁木齐。三四线城市(34个):淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海、珠海、三亚、无锡、丹东、唐山、蚌埠、莆田、惠州、徐州、江阴、泉州、晋江、昆山、东莞、佛山、大厂、固安、燕郊、香河、宜昌、常德、景德镇和滁州。

截至今年6月底,这70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米,环比减少0.3%,同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模,上半年库存削减态势明显。平均计算,每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。

另外从同比数据看,这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势,体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从去库存切换到增加供应的战略上来,土地市场交易亢奋。

这其中,70个城市中,有44个城市库存出现了同比下跌现象,体现出较好的去库存效果。从排行榜中可以看出,库存削减力度最大的五个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山,其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《黄金城 - 天和网日报》分析,总体上看,库存削减力度大的城市,主要集中在三大城市群和福建等市场中。

有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口,同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为三四线城市和部分供应较大的二线城市,后续去库存的压力依然较大。这也说明目前楼市分化仍十分明显。

表1 70城库存面积同比增幅

城市

增幅

城市

增幅

城市

增幅

城市

增幅

城市

增幅

茂名

69.2%

珠海

10.0%

西安

-1.1%

天津

-7.3%

厦门

-23.9%

济宁

67.0%

泉州

9.1%

南昌

-1.4%

北海

-7.3%

无锡

-24.7%

太原

56.2%

兰州

8.5%

烟台

-1.5%

莆田

-8.2%

惠州

-25.3%

淮南

48.9%

唐山

7.3%

宁波

-1.9%

江阴

-8.3%

上海

-26.5%

海口

40.0%

哈尔滨

5.1%

晋江

-2.0%

佛山

-10.9%

杭州

-26.5%

三亚

37.5%

丹东

4.3%

呼和浩特

-2.1%

南通

-12.2%

东莞

-28.3%

蚌埠

37.0%

银川

2.1%

成都

-2.2%

景德镇

-12.7%

福州

-31.7%

荆门

35.6%

常德

1.9%

长沙

-2.3%

宜昌

-14.0%

燕郊

-31.9%

大连

35.1%

石家庄

1.3%

重庆

-2.6%

九江

-18.1%

香河

-35.3%

济南

34.6%

沈阳

1.1%

长春

-3.0%

常州

-19.9%

昆山

-41.8%

贵阳

28.3%

乌鲁木齐

0.2%

温州

-4.5%

固安

-20.1%

苏州

-47.4%

南宁

28.0%

武汉

0.1%

广州

-4.8%

北京

-20.2%

大厂

-49.2%

西宁

16.0%

青岛

-0.2%

昆明

-4.9%

马鞍山

-22.5%

南京

-56.2%

深圳

13.9%

徐州

-0.8%

郑州

-5.3%

滁州

-23.8%

合肥

-66.5%

数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院

这20个城市上涨压力大

从反映去库存压力的存销比来看,6月份,70个城市新建商品住宅存销比为11.0,这也意味着市场需要用11个月的时间就可以消化完这些库存。通常来说,14个月为存销比的均衡值或合理值,因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力不大。

从70个城市上半年的数值看,去库存周期最大的五个城市分别为唐山、丹东、北海、蚌埠和江阴,相应数值分别为30、30、29、28和28个月。这些城市均为三四线城市。而去库存周期最小的五个城市分别为合肥、南京、惠州、燕郊和苏州,相应数值分别为2、2、3、4、5(月)。总体上说,去库存周期越大的城市,后续积极去库存依然是主要任务。而去库存周期偏小的城市,后续增加供应将是重点。

从区域结构看,去库存周期小于14个月的城市,基本上位于三大城市群内。尤其是包括燕郊、昆山等四线热点城市,去库存周期甚至小于6个月水平,其增加供应迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。

具体来看,有20个城市存销比小于或等于8个月,包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。此类城市存销比偏小,已面临“库存荒”的问题。后续增加供应,也体现了供给侧改革的思路。

表2 上半年70城存销比排序

城市

存销比

城市

存销比

城市

存销比

城市

存销比

城市

存销比

唐山

30

晋江

21

贵阳

14

景德镇

10

上海

7

丹东

30

沈阳

20

重庆

14

太原

10

济南

7

北海

29

石家庄

19

常州

14

福州

10

固安

7

蚌埠

28

海口

17

成都

13

青岛

9

东莞

7

江阴

28

三亚

17

徐州

13

滁州

9

南昌

6

银川

27

西安

17

宜昌

11

无锡

9

珠海

6

西宁

26

呼和浩特

17

马鞍山

11

广州

9

杭州

6

烟台

25

荆门

17

北京

11

九江

9

郑州

6

乌鲁木齐

24

长沙

16

深圳

10

香河

8

昆山

5

泉州

24

莆田

16

常德

10

武汉

8

苏州

5

哈尔滨

23

大连

16

宁波

10

南通

8

燕郊

4

济宁

23

昆明

16

南宁

10

大厂

8

惠州

3

淮南

22

茂名

15

天津

10

佛山

8

南京

2

兰州

22

长春

15

温州

10

厦门

7

合肥

2

数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院

部分城市急需增加供应

实际上,一些城市由于存销比偏小,今年上半年房价大幅上涨。标准排名研究院日前发布的《2016年上半年均价万元以上城市房价涨幅榜》显示,上半年,在沪深等一线城市限购收紧后,二线“四小龙”和环一线城市大幅上涨,上半年这些城市的涨幅均名列前茅。

其中,合肥上半年房价上涨了39.57%,位居各大城市首位。廊坊、苏州紧随其后,半年涨幅分别为33.37%和31.43%。厦门和东莞分列四、五位,半年涨幅也都超过了20%。

表3:2016年上半年均价万元以上城市涨幅排行

排名

城市

6月均价(元/平方米)

同比涨幅(%)

半年涨幅(%)

1

合肥

11854

49.88

39.57

2

廊坊

12057

48.39

33.37

3

苏州

15503

50.69

31.43

4

厦门

31363

36.06

24.59

5

东莞

11008

33.01

21.68

6

北京

45400

22.32

18.63

7

上海

41865

29.25

18.53

8

南京

21320

21.69

18.25

9

珠海

18382

32.83

17.05

10

天津

18007

16.87

14.84

(数据来源:标准排名研究院、中国房价行情平台)

相比年初,上半年末各个城市存销比变动各有差异。其中有8成城市出现了存销比数值减少的现象,有5个城市去库存周期收窄幅度最大,分别是唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡,其在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月,而到了今年6月末,去库存周期分别为30、28、9、15和9个月,分别减少了30、12、9、9和9个月。

这也说明不少三四线和库存较大的二线城市,去库存取得了明显效果。例如。无锡今年上半年市场销售非常好,部分月份甚至创历史新高,这使得存销比数值快速减小。再比如滁州,受南京市场持续火热的影响,滁州楼市交易活跃,存销比数值减少的幅度也比较大。

严跃进说,今年上半年,这70个城市上半年去库存积极且富有成效,体现为三点:第一是库存规模出现明显下滑;第二是存销比数值不断探底,说明去库存的速度在不断加快;第三是部分三四线城市的去库存速度甚至要快于部分一二线城市。

他预计,2016年下半年去库存思路将有转变。部分城市继续落实去库存政策,而部分城市则需要积极增加供应。尤其是对于三大城市群中的很多城市,下半年土地市场势必会比较活跃,这也符合房企拿地或增加土地储备的需求,而这些城市如何进一步加大土地供应亦十分重要。

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