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手持通州房票买公寓还是住宅?

■王丽新


“通州++”限购令出来的第一时间,笔者办公室有个姑娘特别兴奋。不是因为刚刚入手了商务型公寓(通利福尼亚州独有的目前仅能卖给个人的商住公寓),而是刚收了正经八百的“行政副中心”70年产权住宅。

这姑娘G点特明了,“这回住宅比公寓更好卖了”。借此反推一下,如果你有通州房票,且总价水平相同,买公寓还是普宅?

在此之前,需要交代一下通州楼市是如何让人“用情至深”的。去年8月份至今,这个神奇的市场被速冻了两回(单指成交量)。第一回限购起源于运河核心区公寓单价屡破4万元,但被速冻的是住宅市场,成交量立马腰斩,均价则一路稳稳地往上走。随后商住公寓由于不限购依然是香饽饽,成交量大涨,价格涨的也不含糊。第二回限购起源于核心区和学区二手房房价暴涨,春节前后一路从单价3万元涨至4万元以上,但被速冻的是公寓市场,实施一周以来,签约4套商务公寓,2套办公立项LOFT公寓,售价还是涨。一个可供参考的数据是,通州商务型公寓限购前的整体签约均价是33384元/平方米,而限购之后签约4套的均价水平高达39645元/平方米,足以印证开发商与购房者对这个北京城市副中心、第二CBD同样“用情至深”。

由此可见,副中心的各种产业规划利好和限购政策打压下,通州的房价其实没降,居住需求也好,投资需求也罢,都是被限制而非逃离。

鉴于此,我们来盘点一下通州楼市库存情况。综合中原地产和亚豪机构两家的数据可知,供需正向失衡方向发展。2016年至今,通州新建普通住宅存量4900余套(2012年以来,全年成交套数最低的为5613套),成交均价3.3万元╨平方米(去年成交均价2.6万元╨平方米),单价破4万元项目阵营愈发强大;传统公寓中已取证未签约的3125套,只能在企业之间流转;商务型公寓的可售库存877套,个人可买卖。

现在,假如你在通州想买一套300万元以内的房子,住宅还是公寓?或许,市场已经给了答案。上周六,号称通州距离“10万元+”最近,与8.9万亩东郊森林公园一街之隔的首开·香溪郡总价240万元起,1个小时就销售了5亿元(通州今年所有新建普通住宅总销售金额为45亿元)。其户型为80平方米两居,90平方米两居半,105平方米,107平方米三居,126平方米四居及下跃产品,产品覆盖项目全部户型。据了解,其取证7个楼约3万平方米,取证价格近35000元/平方米。周六推出4个楼,157套,优惠后均价约31000元/平方米。

事实上,笔者曾问过5位在通州有置业计划的刚需,其中3位愿意买普通住宅。原因有三:第一,自住和升值双保险;第二,首付更低,贷款易获批(以企业名义买公寓贷款非常困难,大部分要全款);第三,将来脱手更容易,除了税费低外,“接盘侠”的范围广。

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