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合肥房价咋就疯上天了?! 这才是房价暴涨真相……

最近全国房价高歌猛进,合肥房市也处于疯狂状态,各区纷纷破万,关于房价的猫腻各种说法也纷至沓来,砖家叫兽不计其数,你是否也在房价的迷宫里不知所措?

在每一波楼市疯涨的背后,开发商和投资客往往扮演着关键角色,合肥此次也不例外。二线城市的代表合肥房地产价格疯狂上涨,原因究竟是什么? 

调查发现,开发商的自我炒作及投资客的快速涌入都起到了哄抬房价的作用,另外就是合肥土地供应不足,以及与其中心城市的区域优势有关。

据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍,房价疯涨主要有三大因素,分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策,比如下调首套房首 付比例,降低契税和营业税等;合肥城市发展特点,比如被列为全国交通枢纽城市等;地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措 施,如重启限购限贷。  

一、开发商与投资客哄抬房价  

据了解,在此轮价格上涨过程中,合肥众多开发商采取半夜开盘方式,制造出恐慌性的氛围。“这种开发商制造出来的恐慌,在二三月份开盘的项目 占比很大,其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家,有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样,万人抢几百套房源,这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常 见。”房地产业内人士张斌对记者说。  

此外,捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为,最近一段时间合肥房价的快速增长,主要是一些开发商捂盘惜售造成的,特别是政务区等热门区域,地块有限,出现了供求紧张。  

为了控制房价过快上涨,今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示,要加强住房价格监管,严格明码标价备案管理,物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。  

按照合肥的房价备案制度,每隔3个月,开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内,房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价,需等到3个月后再行报备。  

为了规避备案制度达到涨价目的,合肥部分开发商在进入2月份后,实施了捆绑销售。汪菊喜表示,“如果开发商资金紧张,就想别的办法,如捆绑车位,比如之前的车位大概20万元一个,现在涨到30万元或50万元,通过车位涨价曲线实现房价上涨。” 

除了开发商的参与,投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。“目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主,随着楼市的疯狂,也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房,其收益大都达到50%,有的甚至更高。

年后滨湖和政务区上涨得特别快, 投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的,投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。  

二、土地、人口等助推楼市 

如果说开发商和投资客助推房价上涨,那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为,在合肥房价的上涨中,土地价格起了巨大的推动作用。  

进入2016年,合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中,6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米,溢价率都超过300%, 面粉价格超过面包价格。其中,位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米,但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此,该地块周 围的项目纷纷封盘准备调整价格。  

合肥楼市价格的上涨,和土地供应有很大关系。之前合肥的土地供应一直都很少,从去年开始出现地王并不断涌现,这对房价上涨起到很大的助推作用。

  

统计数据显示,近3年合肥土地出让总面积大幅下滑,其中2015年出让面积仅为2013年的60%,比2014年总量减少了21%。土地出让量偏少导致了开发商抢地,地王的出现刺激了房价上涨,特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。    

此外,人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示,2015年在合肥的购房者中,5.8%是安徽省以外的人,合肥户籍购房者占 比为35.8%,余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示,合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。 

受益于安徽省要求做大合肥,安徽省的公共资金进一步向合肥集中,并且合肥目前也进入长三角城市群,合肥外来人口也在进一步大幅增长。 

安徽是农业大省,进城买房大部分会选择省会,周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生,其中有10万人会到合肥找工作,这就需 要安家落户。按照市政府预计,从2016年开始合肥每年人口要增加30万人,合肥在国家战略上占据重要位置,吸引外来人口的能力不断增强。  

合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示,合肥是安徽省省会,与发达省份不同,安徽省就合肥一个中心,单核发展,省内其他城市的楼市都比较疲软,这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。  

三、购房者:首付、利率、税费都降低了,买房划算  

回头来看,自去年以来,楼市政策中频频出现“支持”“促进”等字眼,宽松的购房政策使各类购房者得以进入楼市,市场交易活跃反过来推动房价上涨。  

多条政策调整涉及首付比例。一则为“3·30政策”,政策中将公积金首套房首付比例调整为20%;二则为“9·30政策”,提出居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。此外,今年2月2日,中国人民银行再出台新政,在不限购的城市,首套房首付比例最低可达20%。  

税费优惠,直接降低了购房者的成本。2015年3月27日,财政部、国家税务总局发布通知,提出个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,免征期限由5年下调为2年。2016年2月22日,调整降低房地产交易环节契税、营业税。

四、物以稀为贵,买房必须先看供求关系

合肥楼市库存一直处于较低位运行,去年更是持续走低。楼市库存规模不足,进一步刺激了房价上涨。

易居研究院的数据显示,当前主要热门城市楼市的存销比普遍小于10,如上海、深圳为7,近期持续走强的合肥、南京为4。正是因为去库存周期较短、局部供应出现紧缺,支撑了这些城市楼市延续火爆态势、价格逐步上行。

五、股市不稳定,买点房产可保值增值

“我手头有点闲钱,本来没打算再买房,但身边人都说要涨价,不买就亏了。”合肥市民李涛和老婆名下各有一套小户型房子,其中有一套贷款已结清,符合二套房优惠标准,因此春节前他和爱人找父母凑了凑,付了第三套改善房的首付。

像这样“被购房”的购房者并不少。有研究显示,在这一轮房价上涨大潮中,自住型买家占主导,其中又以改善型需求的释放尤为突出。在合肥的二手房市场,以往刚需买家和改善型买家各占一半,而近来这一比例达到了四六开,在部分地区,后者占了绝大多数。在“买涨不买跌”心态下,带有投资性质的改善需求入市,加之“恐慌心理”存在,进而推高房价的非理性上涨。

当前国内投资格局较为宽松,大量资金一直在寻找安全的投资通道。而国内投资渠道有限,股市又频繁暴跌,吸引力急剧下降,楼市则成为“避风港”。

  

不排除限购限贷政策回归  

为了应对合肥房价的过快上涨,4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示,房地产主管部门将加强市场监管,开发 企业在取得《商品房预售许可证》后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售;对商品住房已达到预售条件,但不及时申请预售许可的项目,经督促拒不申报的,将要求开发企业现房销售。  

而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为,合肥市在意见中明确提出,要规范车位(库)等各类销售管理,商品住房配套规划建设的产权车位(库),须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租,不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。  

此外,合肥市还提出,2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上,并实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期。  

汪菊喜表示,“推地力度会加大很多,接下来每个月至少保证不少于1000亩的土地供应,同时将加大商品房的供应量,保证市场房源的平稳。”  

如果上述政策出台一段时间后,合肥楼市还是延续火爆态势,那么不排除会出台更严厉的措施,“政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度,如果价格一直控制不下来,会加大政策力度进行调控。”汪菊喜补充说道。  

汪菊喜还认为,“去年合肥土地供应量确实比较少,但开发商拿地有一些不理性,建议开发商高价拿地时要慎重。此外,投资客也要谨慎投资合肥楼市。”