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土地稀缺这句谎言,欺骗了购房人15年!

用火爆来形容当前一二线城市土地市场,似乎一点都不为过。5月18日,上海诞生了一个新地王:保利地产以每平方米5.45万元的楼面价竞得浦东周浦镇的一块住宅用地,按此价格,意味着这块住宅每平方米的保本售价接近8万元。

而此前一周,上海泗泾刚创下每平方米6万元的保本价地王。5月初,在北京,3宗远郊地块的地价,拍出了每平方米3万多元的高价,刷出了区域新高。

今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的七成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比上涨180%。

一二线城市如此火爆的土地市场背后,依托的是去年以来这些城市一路走高的房价。5月18日,国家统计局发布的数据显示,4月份70个大中城市中65个城市房价上涨。其中合肥、厦门、南京、上海、惠州、北京6个城市的房价环比增幅最大。而且城市间涨势出现了新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二三线城市涨幅开始扩大。

尽管如此,一二线城市房价依然呈现出一种病态。之前的各种报道,北京地王,六环外要卖6万才不亏。上海保利地王,外环以外也要卖到7万以上,深圳就不用说了,再涨15%,深圳房价就超过香港了,收入是人家的四分之一,房价比人家还高。关键还就隔着一条街,你说这是一种什么体验?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:当下二线城市楼市存有很大的风险点。由于二线城市市场交易持续火热,使得房企持续看好。但是此类城市后续政策可能会收紧,这和全国市场有所不同。此类地块价格持续上涨,可能引起财务费用居高不下的风险。

克而瑞研究中心高级分析师杨科伟则认为,一线城市的总价地王,房企在溢价率上表现得更为谨慎,一方面是由于限制条件较多,另一方面是“顶豪”项目价格进入滞涨期,未来销售不容乐观。孙宏斌同样认为,当前国内部分城市土地市场过热,已经出现较大风险。

有人说又该调控了,其实调控来调控去,最大的问题并没有解决。按照市场配置资源的原则,当需求旺盛的时候增加供给必然能够平抑价格,别觉得领导们都不懂,早在建国初期上海资本家投机倒把,我们就从全国掉物资,然后把价格压下来,让资本家们全都血本无归。所以这事心里明白的很,但却揣着明白装糊涂。

楼市价格这么高,土地遭到开发商疯抢,那该怎么办,放地啊!多放土地,就能平抑价格。但现在土地放的跟挤牙膏一样。北京的数据可以看出来,自打2015年底楼市火了之后,反而政府不放地了,政府其实才是最大的开发商,看到了土地要涨价,所以故意饥饿营销,反而捂地惜售。造成市场稀缺,土地价格越来越高。公开数据显示,2013年截止2015年,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅,且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

有人说北京没有地了,所以放不出土地。那么北京有多大,16410.54平方千米,7.5个东京,是20个纽约,155个巴黎,8个深圳又或者16个香港。这么大面积难道没有土地了,都盖成房子了。纽约850万人,北京也就2100多万,面积大20倍,人口只多1.5倍,怎么可能人口住不下?所以这科学吗?

我们再来算一笔账,北京人均住宅面积30平米,2100万人一共6亿平米,即使平摊了住,不盖高层建筑也才600平方公里,相当于城市面积的4%不到。有人说我抬杠了,还要有商业楼,还要有大街,还要有公路,还要有公园。这些都得占面积。是的没错,那么我们算个增量,也就是如果我再找出一个600平方公里的地方来,是不是也就意味着够住了呢?

数据显示北京的耕地面积340万亩,换算一下大约是2266平方公里,(这只是耕地,还有园地212.4万亩、林地1115.5万亩、草地127.3万亩、城镇村及工矿用地427.2万亩、交通运输用地66.7万亩、水域及水利设施用地120.4万亩)。换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来,就基本上能让北京所有人口住下来。如果我们始终有迫害妄想症,总害怕美帝们害我们,所以要保留18亿亩的耕地面积,这我勉强同意,也勉强理解,但北京这种城市,你留那么多耕地干啥,是不是有点想不通,难不成怕其他兄弟省份给你断粮?

而且这显然是故意的,有数据统计北京的耕地面积年均减少13.5万亩,也就是说每年都在蚂蚁搬家,所以他们也是认可耕地减少的,只是不愿意一下减少而已。这个情况不光北京有,上海也有,耕地面积也有1900平方公里,很难想象这样一个国际化的大都市,在你周边非得种地这是一种什么情怀。更何况北京种的米也不好吃,还不如把这个面积放到天津、河北或者东北,白山黑水之间才是种植业的土壤。所以应该大幅削减北上深,以及厦门,南京这些地方的耕地面积,转移到其他三四线城市周边去。当然如果他们真想平抑房价的话。

所以现在出现一个特别怪的现象,比如北京开车从城区去顺义的中央别墅区,中间走高速,竟然要路过大面积的农用地。显然这些农地的位置要比别墅区更好,距离市区也就10公里不到,而别墅区的价格已经卖到了5-10万一平米,那么有没有必要保留这么多的耕地面积,实在是值得考虑。美国的可耕地面积是中国的10倍,大量的耕地都在北美中部,而海岸线边上基本都是大城市,没听过也没见过纽约边上还有耕地的。而且还留了那么大的面积。

所以,土地资源稀缺,这纯属是胡说八道的,你不把他用在正地方,不合理规划,有多少都不够。这就是很明显的土地垄断,然后依靠垄断资源维持垄断价格。所以这么多年来,咱们都被耍了,而目前,这个游戏已经快玩不下去了,因为大城市人口增长已经到头了。而他们经过这么多年的转移耕地,大概也释放了170万亩,算下来超过了1000平方公里,所以即使把人摊开了住,2000万人怎么也够了。

【金评媒微信公众号(jpman21)综合自齐俊杰微信公众号、中国证券报、经济日报】