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英国住宅房价20年涨251% “脱欧”会让中国买家资产缩水吗

根据Halifax的最新数据,就全英范围来看,截至2016年5月,英国每平米平均房价为2,216英镑,自1996年以来,家用住宅每平米房价增长了1585英镑,涨幅达251%。其中英格兰南部和大伦敦地区是每平米高房价的集中地。

尽管如此,作为英国房地产最大的海外买家之一,“脱欧”阴影也笼罩在中国投资者的心头。

距离6月23日英国脱欧公投的时间越来越近,作为中国财富阶层及机构投资者热衷的海外市场,英国房地产市场的前途如何,投资者将何去何从?已经在英国购买的不动产价值会缩水吗?

第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬先生近日接受天和网采访时表示,无论是否脱欧,长期来看,英国房地产市场的价值都会难以撼动。“目前,欧盟最强的还是英国伦敦和德国法兰克福。作为世界金融中心之一,英国伦敦的地位也并不是一朝一夕而成的,同时,英镑仍是世界货币中最重要的货币之一,独立于欧元,而从未被撼动,英国伦敦的地位不会因为脱欧而发生改变,所以说脱欧成功对英国房地产市场的负面影响也是短期的、有限的。”

公投前疑云下的英国房地产市场

英国一直以来就是国际投资者的热门目标,尤其是英国伦敦的商业写字楼和高端住宅,吸引了无数来自中东、东欧、亚太区(中国内地、中国香港)投资者的关注。

房地产市场的成熟稳定、法律法规的健全透明、配套金融服务的先进完善使英国拥有着与生俱来的优势和魅力。

中国的投资者跃跃欲试。随着人民币汇率下调,国内楼价攀高,海外投资仍然是中国人热衷的投资渠道。而中英关系黄金期,以及拥有英语语言的优势,英国投资令中国投资者倍感便利。

近来英国“脱欧”公投带来的不确定性已经对该国经济带来影响。英国皇家特学测量师学会(RICS)的报告称,在英国政府宣布将进行“脱欧”公投后,英国办公、工业和零售物业的国际需求已经在放缓。今年一季度,英国首都伦敦中心房地产投资降至5年来的最低水平,部分地区的高端房地产销量也跌至近7年来的最低水平。

“即将到来的脱欧公投,肯定会为稳定的英国房地产市场带来一丝疑云”刘德扬认为,“影响是短期的,而造成短期影响,主要是对脱欧带来的金融冲击感到担忧,比如,脱欧成功后的英镑汇率可能会下跌10-25%。”

刘德扬同时指出:“无论去留,我认为长期都是积极乐观的,唯一有影响的只是短期产生的观望情绪。”

从今年来看,基于目前核心区域高企的住宅价格、稀缺的供应以及较严格的贷款制度,加之脱欧公投前的不明朗因素,一季度,伦敦住宅成交量有所下滑,预计今年一整年的英国的住宅价格还是以稳定为主。

商业写字楼市场,今年一季度的租赁市场依旧上扬,一季度买卖市场成交量有所下滑,这主要由于核心区域优质供应较少,而脱欧公投对商业写字楼市场的影响较小,主要的影响还是在于不确定因素带给投资者的观望情绪,因此,商业写字楼价格并没有变化。

“留”,市场反弹或现“小阳春”

“如果6月公投后决定留在欧盟,那么今年下半年的市场将变得十分积极。”刘德扬表示,“选择等待公投结果进而观望的投资者将会加速对英国的投资,短期内我们将看到成交量的明显反弹,俗称‘小阳春’”。

“去”,观望期顺延1-2年

“如果脱欧成功,那么观望期将持续1-2年。”刘德扬表示,“由于,脱欧后,会有1-2年的细节谈判时期,我们称之为‘过渡期’,在过渡期内,市场并不明朗,更多投资者会选择按兵不动。”

脱欧后,最明显的市场变化,可能在于英镑短期内贬值,从而导致房地产价格尤其是住宅价格的下调。“而对于商业写字楼来说,我觉得影响反而较小。”刘德扬解释道,“商业写字楼的价值来源与租金回报,而伦敦商业写字楼的租约通常在10 – 15年,较长的租期使其可以免受短期市场波动的影响。”

长远看,无论脱欧成功还是留在欧盟,英国未来的发展主要还是依赖英国自身的经济能力、经济周期的表现以及供求关系。“我个人并不感到悲观。”刘德扬表示,“目前,欧盟最强的还是英国伦敦和德国法兰克福。作为世界金融中心之一,英国伦敦的地位也并不是一朝一夕而成的,同时,英镑仍是世界货币中最重要的货币之一,独立于欧元,而从未被撼动,英国伦敦的地位不会因为脱欧而发生改变,所以说脱欧成功对英国房地产市场的负面影响也是短期的、有限的。”

英国住宅价格20年来涨了251%,伦敦涨了432%

接连经历,政策变化,伦敦政府换届,英国的房地产市场度过了短暂的低迷。虽然近来全球经济仍在低迷期,退欧变数未定,而面对日益紧张的住房危机,人多房少仍是不容置疑的事实。

根据Halifax的最新数据,就全英范围来看,截至2016年5月,英国每平米平均房价为2216英镑,自1996年以来,家用住宅每平米房价增长了1585英镑,涨幅达251%。其中英格兰南部和大伦敦地区是每平米高房价的集中地。

每平米房价最贵的地区位于伦敦,具体是哪个区域则毫无意外地落在了肯辛顿切尔西区(Kensington and Chelsea),即11321英镑/平米,该数据与去年相比价格还下降了1%——以一间3x3.5平米的双人床卧室为例,按照目前平米房价的全国数据,想买到这样一间两居室需要2.3万英镑,而在这种“房价王”地区,买到同等条件的房间则需要12万英镑。同样位于伦敦市中心的威斯敏斯特区(Westminster)位列榜单次席,平均房价为10552英镑/平米,这也是榜单中仅有的2个每平米房价高于1万英镑的地区。

与全国的251%的20年每平米房价增长率相比,伦敦地区的涨幅达到了432%,是除英格兰南部以外其他地区的2倍多。算了一下相当于伦敦地区年均涨幅为7.5%,如果加上房租收益,投资伦敦房产20年预计年化收益超过10%,再如果加上50%的资金是贷款的话,收益真的是杠杠的。伦敦各个市政区中哈克尼(Hackney)地区每平米房价增速最快,1996年至今价格翻了821%,犹如光速…32个行政区中有17个区的房价都高于5000英镑/平米。以下为全英每平米房价最值钱的前10个地区:

不过,即便是房价相对较低的地区,家用住宅每平米房价也都在1000英镑以上。以下为除伦敦和英格兰外其他大区每平米房价排行榜:

以上地区中,每平米房价增速最快的四个地区为Leamington Spa(287%),Salford(276%),Rshden(267%),和Harrogate(257%)。

另一方面,位于苏格兰的Airdrie房价最低,每平米价格仅有1019英镑,这个数字连肯辛顿地区房价的十分之一都不到——以下表格为每平米房价最便宜的10个地区:

每平方米的房价价格高低主要来自于房产的具体位置,外观,外部和内部设施,新旧程度,以及其他综合房产条件。

总体来看,英国大部分地区单位平米房价都处于高价格并且增长迅速的态势。还有一组数据显示,就全世界范围来看,如果准备出租一间未装修的两居室,在伦敦您可以获得大概3200英镑的月租金收入,这个数字仅次于人多地少的香港和人口密集度更大的纽约。

香港(中国):4,295英镑/月

纽约(美国):3,530英镑/月

伦敦(英镑):3,200英镑/月

莫斯科(俄罗斯):2,875英镑/月

东京(日本):2,530英镑/月

北京(中国):2,360英镑/月

新加坡:2,120英镑/月

布宜诺斯艾利斯(阿根廷):1,830英镑/月

悉尼(澳大利亚):1,730英镑/月

温哥华(加拿大):1,200英镑/月

数据来源:英国《卫报》

正是由于居高不下的房价与位居世界前列的高出租租金,伦敦地区的房产投资得以越发繁荣。许多富豪都将房产作为搭配基金或股票进行投资的最佳投资组合,且投资房产的比重也在不断提升。(本文数据支持:恒信立)

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