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涨幅全国第二 昆山楼市爆热还能持续多久?

乘坐上海11号线地铁向西,车上经常出现的楼盘广告,多集中在嘉定和花桥。很多楼盘凭着不限购和价格低的优势,希望更多的购房者在途经嘉定后再坐上几站地铁到达花桥——然而这里事实上已经属于苏州昆山。此前这里大部分楼盘价格都无法超过1万元/平方米,但是到了今年,这里的楼市却出现了增幅。

中国指数研究院统计的全国100个城市房价数据显示,2016年4月,全国住宅价格环比上涨的城市个数为71个,较上月增加11个。涨幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。具体来看,惠州、昆山、中山、厦门、苏州涨幅超过5%,廊坊、南京、珠海、东莞、武汉涨幅在3%~5%之间。

昆山涨幅已经名列全国第二,而一线城市首次均未进入前五。

房价凶猛

伴随着沪九条和上海高房价的影响,地铁11号线的生意反而火爆起来:每个周末,来自上海的购房者都希望体验一下11号线的便捷程度,顺便看一看花桥的楼市,这里突然热闹了许多。

从地铁11号线下车向南走几百米,陈丽(化名)就可以走到自己的房子里面,对于这样的地铁上盖楼盘,她还是比较满意的。2010年,因为手上有一定的余钱,陈丽和家里人商量了一下就来到花桥购买了国际华城的四期楼盘,当时她购买的均价在7500元/平方米,尽管是楼王项目,但是总价也才100万。对于习惯了上海高房价的陈丽而言,觉得100万买了一个楼王大户型还是很划算的。

2012年的时候就交房了,然后我们的房子就一直出租。我们买的时候已经知道这里要通地铁,因此价格算比较高的。买了以后我们房屋的价格并未出现上涨,但是到了今年初,就不停有中介问我是不是要卖房,最新的成交价格已经达到了1.2万元/平方米。陈丽告诉《天和网日报》记者。

靠近上海区域的昆山花桥这一轮楼市涨幅凶猛(网络资料图)

陈丽因为房价的上涨非常开心,而昆山的房价在近期也开始领涨全国。

今年开始明显比之前忙了不少,以前周末几乎没有看房者,但是现在每到周末看房者明显多了很多,这里可以选择的楼盘不多了,如果看好要立刻下手。一出地铁站,就有中介人士前来给记者推荐。

记者实地走访发现,大部分楼盘可售项目都不多,项目销售人员均表示目前市场比较好,已经出现了供不应求的局面。记者来到新城郡尚海楼盘,发现其周末仅出售十套房源,其均价已经接近1.8万元/平方米。

原来整体昆山楼市成交均价8000多元,现在成交均价10000元左右。现在成交的房源中,大部分都是靠近苏州的城西,靠近上海的城东区域,且其他区域成交也是以改善型住宅为主,所以成交均价上涨较快。新城郡尚海项目营销负责人告诉《天和网日报》记者。

外溢效应

中国指数研究院的一份报告指出,由于深圳、上海调控政策效果显现,成交量有所回落,其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升,因此房价开始上涨。

昆山位于江苏省东南部,是苏州市下辖县级市,昆山地处上海与苏州之间,北至东北与常熟、太仓两市相连,东与上海市嘉定、青浦两区交界,西与苏州相城区、吴中区、苏州工业园区接壤。

这个位置显得得天独厚,一边连着上海,一边连着苏州。在苏州、上海大涨的影响下,昆山市场2016年初迎来大涨,库存去化较明显,库存去化从2015年初26个月下降到目前15个月,因此房价开始上涨。上述营销负责人告诉记者。

现在昆山和花桥很多项目基本无房可售,花桥处于断供期,上海的客户量较之前有所上涨。本轮上涨集中在花桥、城东、张浦以及城西这几个区域,这里面主要还是供求关系的影响,昆山一季度供应1.1万套,成交3.36万套,严重供不应求。主要还是上海的外溢,使环沪周边太仓、昆山花桥、千灯、嘉善等片区受益,尤其在上海推出沪9条之后更加明显,外溢将是大趋势,环上海的大都市场圈效应会出现,长期仍将看好周边有通路及规划利好的片区。韩云霞告诉《天和网日报》记者。

房企试水

去年12月,苏州昆山7宗地块成功出让,成交总价超52.4亿元,成交面积达59.23万平方米。绿地、象屿、碧桂园、广电、新城、世茂、正荣、旭辉等十余家房企参与竞价,其中碧桂园、正荣以及旭辉均是首次参与昆山土地竞拍。

编号为昆地(2015)挂字第9-2和9-3地块分别位于花桥经济开发区绿地大道南侧和曹浦路东侧,土地面积为65122.3平方米和55373.6平方米,均为商住地块,地面起始价均为7950元/平方米。两地块均由象屿拍得,成交总价分别为8.24亿元和7.9亿元,最后成交地价分别为12660元/平方米和14270元/平方米,溢价率为59.25%和79.5%。

这个溢价率即使到了一线城市,也是不错的水平。当日,昆山还诞生了城西板块地王,编号为昆地(2015)挂字第9-6号地块位于高新区林荫路东侧、杜克大道南侧,该宗地面积为148668.2平方米,地面起始价为8000元/平方米。最终该地块被越秀&广电联合体拿下,成交总价为22.7亿元,折后成交单价15280元/平方米,溢价率91%。

作为最接近上海区域的昆山花桥镇早已形成较为成熟的社区(网络资料图)

《天和网日报》记者查阅资料显示,早在2012年12月11日,越秀地产与广电地产合作成立的昆山项目公司,以4.96亿元的价格成功摘牌昆山市花桥镇集善路东侧、花集路北侧地块(花桥国际商贸城项目),当时为两家公司首次进入昆山。

在去年的拍卖会上,碧桂园以成交总价4.6亿元摘得编号为昆地(2015)挂字第9-4号地块,位于千灯黄浦江路西侧、淞南路北侧,地块面积为153551.4平方米,这是碧桂园第一次进入昆山。

记者在采访中了解到,越来越多房企注意到昆山也是因为其靠近上海的优势,事实上,在国际的很多大都市,其周边的城市房地产市场也会被带动。比如纽约,很多人虽然工作在纽约,但是却居住在纽约周边,而这一现象也慢慢开始在中国的一线城市出现,因此昆山市场被众多房企看好。

投资客渐冷

今年年初,由于上海房价的上涨和沪九条的调控,使得很多购房者无法在上海购房,因此昆山成为他们的又一个选择。而这边的楼盘也开始打出不限购等宣传语,希望来吸引更多上海购房者坐车到11号线的终点。

上海房价那么高,就算有钱还限购,不如在昆山买个大房子。上述中介人士告诉记者。

整个花桥来说,基本80%以上成交客户来自上海,上海的高房价让客户更愿意选择房价相对较低的花桥,且周边配套成熟,学校、医院、娱乐设施齐全,部分医院还可使用上海医保卡,每天出行有地铁、公交车。没有工厂、环境优美、适合居住,是上海客户来此居住的重要原因。上述营销负责人解释。

相比起这些在上海工作的刚需者,有富足余钱的投资客们之前就已经暗暗在昆山置业。

家住浦东的韩力(化名)觉得自己购买昆山房子的投资并不算明智,但是好在今年房价有所上涨。2年前我购买了万科mixtown,今年6月交房,买的时候价格9000元/平方米,以为地铁通车会有一波上涨,但是利好早就提前兑现,因此一直不涨。今年几个月时间总算涨到了1.5万元/平方米。韩力告诉《天和网日报》记者。

虽然如此,韩力依旧不看好昆山的市场,他希望早点将自己的房子出手。他认为这个片区未来还将有很大的供应,而二手房交易不活跃,因此投资并不是一个好选择。我自己根本不会住,长期看花桥自然不错,但是我的楼盘并不算是地铁上盖,未来这里还需要很长时间培育,投资回报并不高。韩力认为。

克而瑞苏州副总经理韩云霞告诉《天和网日报》记者,由于今年的昆山楼市火爆,投资客比例并不是太高,价格上涨过快,与嘉定个别板块及上海其他远郊板块的价差越来越小,投资客投资的欲望正在下降。

昆山花桥商务中心(网络资料图)

拐点何时现

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,昆山商品房成交价格上涨态势还会持续一段较长时间,这和其他城市是有一定区别的。别的城市是涨幅到一定高度,自然会收缩,但由于上海限购升级,昆山南和花桥等靠近上海的区域依然是被看好的。所以后续这些区域抑制房价快速上涨的任务依然是比较重的。严跃进告诉《天和网日报》记者。

根据目前的成交形势,严跃进认为昆山全市的去库存周期不会超过9个月,而昆山南和花桥等环上海区域,去库存周期或在3个月的水平。这个水平和苏州市区基本上是一致的。严跃进表示。

而另一名房地产研究人士则认为,昆山楼市本轮上涨除了是被上海、苏州带动,近期的突然大涨,更是上海推出沪9条后的溢出效应,尤其是投资型需求,因此目前昆山楼市处于机会型跑量的阶段,并不是战略布局阶段。下半年随着上海、苏州楼市进入调整期,昆山楼市估计也会出现拐点。

而目前昆山受产业转型升级的影响,传统的强势电子消费产业西迁之后,新兴产业的规模尚无法补上这个缺口,加上昆山加工、贸易类产业较强,两头向外的产业结构受国际经济形势影响较大,形成了典型的候鸟经济,这也影响到当地的人口流动,从而对楼市产生影响。即便在楼市全面复苏的去年,昆山楼市交易也并不算好,前年就更差。上述房地产研究人士表示。

昆山楼市最大的问题是,很多人在这购置住房,但工作地点在上海,所以空置率很高。这是后续社区培育比较困难的一个地方。严跃进表示。

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