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谁说房地产不赚钱了?产业、金融资本争相买地建房

继金融资本之后,产业资本成为进入地产红海的又一股不可忽视的力量,国内大客车生产商宇通集团就成为“新进者”。

产业资本杀入

龙湖旧将冯劲义、周德康、赵男男与宇通集团达成一致,三人以合伙人的身份接手绿都地产,目标是做中国升级版的“黑石”,而宇通集团则提供包括资金在内的支持。

宇通集团是中国最大的客车生产集团,成立于2002年,绿都地产是宇通集团旗下房地产板块的企业。根据克而瑞2015年中国房地产企业销售额排行榜,绿都地产2015年销售额为106.2亿元。

绿都地产目前已进入上海、南昌、郑州、开封、洛阳、焦作、新乡、南阳、濮阳等9个城市,拥有25个地产开发项目,总开发体量逾700万平方米。未来,绿都地产将重点布局四大区域,包括以上海为核心,辐射周边城市的长三角区域;以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域,以及华南和京津区域。

绿都地产总经理冯劲义告诉天和网记者:“宇通集团对我们三个人的团队进行了充分的授权,我们以合伙人的形式组成管委会,用管委会形式对绿都地产进行管理,绿都地产下面将以事业部形式运作,希望以此把我们团队的创业精神带动起来。”

这或许也代表了产业资本对地产的一种态度:相比传统制造业,地产的利润空间仍有足够的潜力和空间可挖,所以,进入地产成为很多产业资本多元化投资的首选。不同在于,以何种形式进入地产业?

格力电器的选择是,成立地产公司,直接投资拿地开发,宇通集团最初的选择也是如此。只是,冯、周、赵三人的出现,给了宇通集团另一种选择——把资金交给专业的操盘手和管理人,希望利用这个可以把绿都地产的平台做大。

所以,绿都地产将变成一个平台,向上,对资本完全开放,包括宇通集团;向下,对内外部所有团队开放,以创业团队的形式聚拢在这个平台上,包括绿都地产原有的团队,并更多通过并购手段获取项目。

金融资本蜇伏

不同的是,金融资本同样看好地产行业。平安作为金融集团,近几年却在地产行业动作频频,特别是2014年。

2014年是房地产行业的调整之年,整体市场销售不景气,房企拿地就显得小心翼翼,而平安却开始“抄底”入市,旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京及苏州等一线及重点二线城市拿下6幅地块。采用独立开发模式时,平安也将像其他开发商一样,从拿地到开发到销售更多的是依靠自己的团队进行,而不再是仅仅进行资金投资,操盘交给其他开发商。

同样,平安也利用自己的资本优势进行大平台合作,包括朗诗、碧桂园等企业都和平安有很多合作。

聚焦于主要地产投资平台,光大安石也成为地产行业的外来者,光大控股其旗下光大安石旨在打造全产业链金融地产投资管理平台,已经开始大规模并购。2016年3月,经过289轮竞价,成都诞生新地王,1.2万元/平方米的楼板价成为史上最贵。竞得者是由朗诗、阳泉煤业及宏仁实业组建的合资公司,而宏仁实业背后正是金主光大控股的身影。

光大安石房地产基金分为美元基金和人民币基金两个板块,涉及多元化的住宅、办公和商业投资。投资方式主要是股权投资和债权投资。股权投资风险较高,收益也较高,且有机会获得超额收益;债权投资风险较低,收益也相对稳定。

股权投资基金方面比较典型的是2011年募集完成的1.5亿元美元基金一期,该基金先后以纯股权形式投资了6个项目,其中4个住宅投资,2个商业投资,单笔投资额在2000万美元左右,均控制在总募资额的20%以内。现已退出三处住宅(比如2015年初退出的沈阳荣盛的2个住宅项目)和一处商业项目(重庆大融城),年化回报率(IRR)约20%。仍持有的上海大融城和徐州项目将全部体现为投资人利润。

3个住宅项目退出时楼盘均在售,合作方根据评估值将股权回购;而商业项目重庆大融城,光大安石的资管团队将13万平方米的批发市场全面改造为购物中心,整体销售退出,单一项目获得26%的年化回报。

克而瑞分析师房玲认为,如今房地产行业进入稳定发展期,存量的整合和盘活提升效率将是重要的商业机会。住宅方面,城市分化持续,一线城市和核心二线城市去化无忧,然而随着越来越多的开发商回归,竞争加剧,利润空间压缩,三四线则面临高库存风险不断积聚。商业地产方面,一线城市呈现出低效和总量过剩的情况,由于有强劲的消费支持,存在大量的并购整合机会,或将成为一个价值洼地。

“资本进入主要还是获取利润,通过并购等手段盘活资产,并进一步进行包装运营,将成为它们的红海中游泳的新技能。”克而瑞咨询总监黄甜认为。

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