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各地地王频现也支撑不了楼市?拐点已经到来

上周公布的4月70大中城市房价数据显示,楼市正呈现全面回暖态势,70个城市中有65个房价环比上涨。5月初至今,楼市的销售端有所降温,且领涨的南京、苏州、合肥等地政策正在收紧,但地产商拿地热情高涨,上周各地地王频现。结合周度高频数据,我们对近期楼市的观点如下:

从销售来看,各线城市的楼市在5月均有所降温。30个大中城市商品房交 易数据显示,5月中上旬日均成交面积较3、4月同期呈现下台阶走势,尤其是4月最为火爆的二线楼市,成交面积环比下滑也最为明显。二线城市5月中上旬日均 成交面积50.46万平方米,较3、4月同期分别下跌5.9%和11.5%。前期飙升的成交面积已透支部分购房需求,叠加苏州、南京、合肥等二线龙头楼市 相继收紧政策,楼市的销售端或在二季度迎来拐点。

地王频现能否支撑楼市继续升温?从上海到南京、合肥等新晋二线龙头,再到房价仍在下行通道的太原,上周各地频现地王。地王频现反映出地产商对后市的乐观情绪,拿地热情高涨,也会带动周边楼盘价格的上涨,在一定程度上形成正反馈效应。但地王不足以支撑楼市的继续升温,从历史经验来看,地产商拿地和即期销售高度同步,甚至于楼市已然降温,地产商拿地热情依旧不减。对后市的判断或是地产商拿地的重要考量,但判断似乎更多基于适应性预期,拿地积极性的变化对实际的走势缺乏解释力。

销售端降温下,地产投资在3、4月的亮眼表现还能持续多久?房地产开发投资在3、4月均实现9.7%的当月高增速,地产也和基建一道成为一季度经济回暖的关键支点。我们认为即使销售端继续降温,房地产开发投资在二季度仍将保持较高增速,前期密集开工的项目和到位资金的改善对后续的投资有惯性支撑,一线和部分二线龙头也有补库存需要,但下半年投资增速或将显著回落。