天和网

一线与四线城市土地供应大相径庭 专家支招破解难题

日前,国土资源部印发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,要求加强和改进土地计划管理。从今年起土地计划以土地利用总体规划为控制,实行3年滚动编制、分年度下达,统筹新增和流量建设用地,新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废弃地复垦利用计划同时下达。

通知要求,各级国土资源主管部门要以土地利用总体规划确定的建设用地规模为基础,理顺规划计划关系,以土地计划细化落实土地利用规划目标;要统筹未来3年各类各业用地安排,深入分析当地经济社会发展形势,提高计划的科学性和针对性。通知同时提到,要逐步减少新增建设占用耕地,加大存量用地盘活和补充耕地的力度。此外,对各省区市2015年未完成处置的闲置土地,等面积扣减2016年计划。

上述政策意味着,国家要减少不必要的土地供应,同时积极盘活存量土地。土地调控一直影响着中国的房地产市场,过多的供应会导致房地产库存,而紧缺的供应可能会提高房价。而目前中国土地市场的局面却是一二线城市呈现出土地供应紧缺,三四线城市的土地却鲜有人问津的背离情况。因此,如何通过土地调控和土地盘活、因地制宜地解决各地问题,成为房地产市场的重要课题。

土地供应分化

5月11日,上海的一场土地拍卖会尤为让人注目,这是今年上海3月25日实施楼市调控后的首场土地拍卖会,热度不亚于此前长三角一带的楼市暴涨。

网络资料图

格力地产、融创中国分别以19.65亿元、30.05亿元夺得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块和12-01号地块,溢价率分别为109.04%、111.62%,成交楼板价分别为3.77万/平方米、3.83万/平方米,创下区域单价新高。这一成交楼板价已经超过了附近在售新盘的成交价格,未来上述开发商或要实现6万/平方米的价格才能保本。

同样的情况出现在很多核心二线城市。今年4月7、8日两天,苏州13块地进行拍卖,楼面价最高达2.87万/平方米,最高溢价率超300%,两天内卖地收入达251亿。而2015年苏州卖地的总收入为599亿,已是年度历史最高水平。

在一二线城市火爆的同时,一些三四线城市的土地却鲜有人问津。以安徽芜湖为例,由于其住宅供应过剩,多个楼盘入住率不到30%,并多次爆出开发商退地的情况。在江苏常州,已超过1年没有土地供应,主要原因就是之前的楼市去化周期过长。

明源地产研究院副院长刘策则认为,随着行业进入转型与分化的深水区,区域分化日益严重,一二线城市总体表现优于三四线城市,因此回归一二线成为开发商们的共识。

上海作为一线城市之一,其特殊的区位优势,必然激发在土地市场的争夺,尤其是个别优质地块争抢激烈。但是这样的土地分化也引起了业内的警觉,如果按照目前的土地价格,那么未来房价的定价体系可能还要重新评估。

不过,真的会有那么多购买力来实现吗?对此,业内也是看法不一。但是业内基本一致的声音认为,调整市场土地供应,或许可以缓解目前的土地矛盾。

调整供应结构

根据中国指数研究院的数据显示,今年一季度,全国300个城市共推出土地5784宗,同比减少14%;推出土地面积20840万平方米,同比减少9%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1744宗,同比减少13%;推出土地面积6823万平方米,同比减少11%。

同时, 2016年1~3月,全国300个城市土地出让金总额为4408亿元,同比增加4%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为3247亿元,同比增加17%。

事实上,国土资源部在2014年就下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》,称今后国土部门将严控城市新区用地,今后确需设立城市新区,必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准,以符合土地利用总体规划为前提。

以江苏常州为例,其因为长期没有土地供应,去化周期已经从22个月缩减到12个月,房地产市场回归正常。

但是一二线城市土地资源的紧缺矛盾却一直存在。以上海为例,2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷,2012、2013年该数值为1000公顷,2014年为700公顷,2015年供地不到600公顷。而在今年初,《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》全文公布,其中提出十三五时期逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。这意味着未来五年,新增建设用地只有约60平方公里。

亚豪机构市场总监郭毅表示,北京土地的日趋稀缺与常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市场供需矛盾的根本性原因。

所以不难理解这些城市土地价格一直上涨,对此业内也希望上海等一线城市可以适度增加土地供应,而上海等城市也在加速旧改等手段,来实现市区的土地释放,但是土地矛盾依旧存在。

上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究中心主任陆铭告诉记者:建设用地占比要放松,建筑用地里面的工业用地和商业用地过多,目前已经出现控制,而住宅用地却非常紧张,因此提高住宅用地在建筑用地的比例尤为重要。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉则建议,一线城市周边的功能区域都可以进行配套建设,把市场上的有效资源进行组合,进行经济协调发展可化解目前核心城市土地紧缺的局面。

相关阅读